Ajankohtaista

Ajankohtaista

6.4.2021

Maankäyttö- ja rakennuslaki = rakentamisen laatu?

Olen 80–90-lukujen taitteesta alkaen työssäni ollut lähellä rakennusalaa, eivätkä kiinteistö- ja asuntokaupatkaan kaukana ole pysyneet. Olen tullut seuraavaan tulokseen: en haluaisi olla talo. Kun olisin vasta pilke tekijöiden silmäkulmassa, minun odotettaisiin olevan täydellinen. Kun olisin valmis, pitäisi huolehtia ihmisten turvallisuudesta ja terveydestä. Kun olisin vanha, riideltäisiin siitä, olenko vanha vai viallinen. En myöskään haluaisi olla kukaan heistä, jotka taloja suunnittelevat, rakentavat tai miettivät määräyksiä ja ohjeita, joiden mukaan se tulisi tehdä. Rakentaminen on monimutkaista monen toimijan yhteistyötä ja yhtäaikaista puuhaa, taloudelliset arvot ovat suuria. Arvostelijoita riittää, jos ei laadusta, sitten paikasta, ulkonäöstä tai toiminnallisuudesta. Kaikille tiloille, rakennusosille, suunnittelu- ja toteutusratkaisuille on joukko määräyksiä, raja-arvoja ja pitoisuuksia. Muutos niissä on jatkuvaa. Nostan negatiivisen mediajulkisuuden takaa rakennusalalle kuitenkin pikkuisen hattua.

Maankäyttö- ja rakennuslaki uudistuu ja tavoitteena on rakentamisen laadun parantaminen. Laadulla on aika monta tekijää ja se on hankkeen osapuolten yhteistyön tulos. Minä olen varma, että pääsääntöisesti kaikki hankkeen osapuolet pyrkivät omissa suorituksissaan täyttämään rakentamista koskevat määräykset ja niiden lisäksi muut sopimusvelvoitteensa. Sitten on niitä mediassakin esiin tuotuja syitä, joiden vuoksi tässä siitä huolimatta joskus epäonnistutaan ja joudutaan etsimään syyllistä. Sitä, onko virhe suunnittelussa vai toteutuksessa, ja missä osassa edellä mainituista, on usein vaikea selvittää ja riidan takana. Keskustelun perusteella vaikuttaa vallitsevan yksimielisyys siitä, että huolellisuudella laatu paranee. Kasvaako huolellisuus käskyttämällä?

Uudessa laissa vastuuaikoja pidennetään 5 vuoteen sen lisäksi, että vastuita muutenkin hieman korostetaan. Pidempi vastuuaika ei helpota vastuullisen tahon löytämistä, mutta tunnustaa sen tosiasian, että virheen ja sen seurausvaikutusten paljastuminen vie usein vuosia. Epäilemättä uudistus voi vaikuttaa terästävästi huolellisuuteen. Asiat on suunniteltava ja tehtävä määräysten ja sopimusehtojen mukaisilta ominaisuuksiltaan ja toiminnallisuuksiltaan kestämään, ja riski huolimattomuuden paljastumisesta ja vastuun realisoitumisesta kasvaa, kun tarkastelujakso pitenee.

Hankkeen osapuolten on oman etunsa vuoksi sopimusverkostossa valvottava toistensa tekemisiä ja hankkeen kestäessä reagoitava toistensa tekemisiin. Näin on aina ollut. Rakennusurakan yleiset sopimusehdot (YSE) ja Konsulttitoiminnan yleiset sopimusehdot (KSE) sisältävät menettelytapamääräyksiä mm. reklamaatioista, katselmuksista, lisäajoista ja niiden vaatimusten oikea-aikaisuudesta ja sisällöstä. Nähtäväksi jää, tehostaako pitenevä vastuuaika myös tätä reagointia osapuolten kesken, mikä ei suinkaan olisi huono asia. Päinvastoin, jos hankkeen kestäessä ollaan aiempaa paremmin hereillä ja ongelmiin puututaan, on mahdollisuus estää ongelman päätyminen lopputulokseen. Myös asianajajan tehtävä on asiakasta neuvoessaan huolehtia, että se reagoi ajoissa ja oikein, mutta myös auttaa asiakasta tunnistamaan tilanne, jossa toinen osapuoli on oikeassa.

Aiempaa korostetumpi vastuu voi vaikuttaa hankkeen osapuolten keskinäisissä sopimuksissa ja sopimusketjuissa niin, että oman riskin pienentämiseksi toisen osapuolen velvoitteita ja vastuita pyritään sopimaan nykyisiä YSE ja KSE ehtoja ankarammiksi. Sopimuksia laadittaessa ja asianajajan työssä on osapuolten velvoitteita ja vastuita pian tarkasteltava tuorein silmin.

Rakentamisen laatuun liittyviä kysymyksiä ratkotaan usein asuntokaupan osapuolten kotitalouksien varoilla, ja myös asianajajat kytketään niihin usein. Hyvä asianajaja osaa kertoa asiakkaalle eri aikakausien rakentamisen tavoista ja määräyksistä, ja siis siitä, onko rakentaminen sittenkin ollut asianmukaista ja kaupan kohteena vain aikansa lapsi. Käytettyjen asuntojen kauppaan liittyvä yllätysriski ei näytä siirtyvän markkinahintoihin. Ainoa tapa välttää yllätykset, on käyttää viileää harkintaa ja molemmin puolin kaikkia mahdollisia keinoja ja lähteitä kohteen valmistumisajan, rakentamistapojen ja myyntihetken kunnon, sekä korjaustarpeiden selvittämiseksi.

Jussi Kalliala
Asianajaja, varatuomari